Какие документы нужны для купли продажи квартиры, как со стороны покупателя, так и продавца?
Покупатель должен быть уверен в том, что представленные продавцом документы, подтверждающие его право собственности, являются подлинными и правильно оформлены, а также исключено право третьих лиц на данную квартиру и квартира освобождена от всех видов обременений. Правоустанавливающими документами (документами, подтверждающими надлежащее добросовестное право собственности продавца на квартиру) могут быть: - свидетельство о приватизации квартиры; - свидетельство о праве собственности на квартиру; - договор дарения квартиры; - договор купли-продажи квартиры; - инвестиционный договор; - прочие документы, подтверждающие юридический факт собственности на квартиру. Юридическими документами, которые подтверждают отсутствие обременении на квартиру, могут быть: - выписка из реестра об отсутствии ареста на квартиру; - выписка из реестра об отсутствии залога на квартиру; - справка о правах собственности на квартиру; - справка об отсутствии долга за коммунальные услуги; - справка об отсутствии долга за телефон; - справка о том, что собственники квартиры являются дееспособными и не состоят на наркологическом или психиатрическом учете; - решение государственных органов опеки и попечительства о том, что предстоящая сделка не нарушает конституционные права несовершеннолетнего; - нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на продажу совместно нажитого имущества. Вышеуказанные документы очень важны при заключении дого вора купли-продажи квартиры, поэтому отсутствие одного из них может привести к признанию данной сделки недействительной. В судебной практике известны случаи, когда после приобретения квартиры и завершения дорогостоящего ремонта сделка признавалась недействительной потому, что продавец квартиры на момент заключения сделки находился на амбулаторном лечении в психиатрической клинике. Известно также много других случаев, которые произошли в результате того, что покупатель при заключении сделки недооценил важность того или иного документа. Согласно Гражданскому кодексу Украины, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества обязательно заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации (статьи 210, 640 ГК Украины). На момент нотариального заключения договора купли-продажи квартиры продавец должен предоставить пакет следующих документов (в оригиналах): - паспорт (или документ, его заменяющий); - справку о присвоении идентификационного номера; - правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру; - справку-характеристику соответствующего БТИ и регистрации права собственности на объект недвижимого имущества для отчуждения квартиры, которая действует три месяца со дня ее выдачи; - справку из ЖЭКа о составе членов семьи и зарегистрированных в квартире лицах; - справку об отсутствии задолженности по оплате эксплуатационных затрат и коммунальных услуг; - справку предприятия связи об отсутствии задолженности за оплату телефона и услуг междугородной телефонной связи; - решение государственного органа опеки и попечительства о том, что не нарушены права несовершеннолетнего собственника квартиры в случае ее продажи; - свидетельства о рождении несовершеннолетних детей; - справку о том, что продавцы не состоят на наркологическом или психиатрическом учете; - нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на продажу совместно нажитого имущества. Со своей стороны покупатель предоставляет следующий пакет документов (в оригиналах): - паспорт; - справку о присвоении идентификационного номера; - свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, которые после заключения договора получат право собственности на квартиру; - нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на покупку квартиры. Согласно гражданскому законодательству, покупатель обязан оплатить квартиру в форме, способом и в размерах, указанных в договоре, а продавец обязан передать освобожденную им квартиру в сроки и в состоянии, указанные в договоре. Однако покупатели квартиры, часто для того чтобы занизить стоимость оплаты за нотариальные услуги или размер налоговых отчислений, указывают в договоре купли-продажи заниженную (фиктивную) сумму продажи квартиры. Занижение стоимости объекта недвижимости очень рискованно для покупателя, поскольку в случае признания недействительным договора купли-продажи, при осуществлении реституции, продавец и покупатель получат обратно то, что они передали друг другу по договору купли-продажи. И в этом случае покупателю будет очень трудно доказать, что сумма, переданная им продавцу за стоимость квартиры, составляет значительно большую сумму, чем та которая указана в договоре.
